Как выбрать агентство недвижимости?

«Две кофточки с окнами на юг»

До этого операции с недвижимостью, конечно, тоже проводились — в виде многоходовых комбинаций обмена квартир, и занимались этим посредники (их тогда называли маклерами), но эта деятельность не только не только носила официального характера — она была уголовно наказуемой, как и все виды незаконного предпринимательства. В известном фильме «По семейным обстоятельствам», вышедшем на экраны в 1977 году, такой подпольный маклер был одним из знаковых персонажей, и его зашифрованный разговор с клиентом заставлял смеяться не одно поколение россиян — помните, «две кофточки с окнами на юг»? Имена наиболее талантливых маклеров передавались по сарафанному радио, и клиенты платили им приличные по тем временам гонорары — квалифицированная помощь в решении жилищных вопросов ценилась всегда.

После принятия закона о собственности и закона о приватизации у россиян появилась частная недвижимая собственность — появился товар в виде приватизированного жилья. А поскольку предпринимательскую деятельность государство тоже разрешило — у некоторой части населения появились и средства, достаточные, чтобы этот товар купить: появились покупатели. Так образовался рынок недвижимости. Если вы давно ищите квалифицированное агентство недвижимости в Москве, то мы рекомендуем обратиться сюда https://www.incom.ru/. “ИНКОМ-Недвижимость” работает уже много лет и закрыло 1000+ успешных сделок.

В этой статье я рассмотрю некоторые виды договоров для работы риэлторов с клиентами:

Агентский договор

Это договор на оказание посреднических услуг между двумя юридическими лицами или физлицом и юрлицом. Одна сторона принципал, вторая агент. Агент является исполнителем поручений принципала на возмездной основе. Это напоминает договор о намерениях заключить в дальнейшем еще один договор на совершение конкретных действий. Такой договор поможет составить этот сайт.

Договор об оказании риэлторских услуг

Это договор на оказание конкретных услуг клиенту с перечнем объема работы. Стороны определены как Заказчик и Исполнитель. Риэлтор-исполнитель самостоятельно может определять условия по этому договору, так как Гражданский Кодекс не устанавливает обязательность каких – то условий по данному договору. Образец такого договора можно увидеть здесь. В статьях 423-425 ГК РФ определены некоторые обязательные требования к составлению данного договора оказания возмездных услуг.

Основные моменты:

– подпись ответственного лица  ООО или ИП

– предмет договора

– обязанности сторон

– порядок расчетов

Дополнительные моменты:

– штрафы, неустойки

Неотъемлемые Приложения к Договору об оказании риэлторских услуг:

– описание объекта недвижимости

– перечень услуг

– соглашение о взаиморасчетах

К Договору об оказании риэлторских услуг имеется список дополнительных документов, просто необходимых в работе риэлтора:

– Акт сдачи-приема выполненных работ

– отчет Исполнителя

– отчет Исполнителя о расходах

Важно! Каждая сделка или клиент индивидуальны, поэтому применяйте разные удобные  виды договоров!

Договор Поручения (Гл.49,ст. 971-979 ГК РФ).

– стороны по договору определены как Доверитель и Поверенный

– договор Поручения  может быть эксклюзивным или простым ( обычно заключается с продавцом недвижимости)

– Поверенный обязуется исполнять поручения Доверителя на возмездной основе

– Доверитель обязан подписать доверенность Поверенному на все действия по договору Поручения ( реклама, просмотры, прием авансов и др.), доверенность допускается в простой письменной форме.

– на все действия риэлтора вне этого договора нужна все равно нотариальная доверенность ( сбор документов, регистрация и др.)

– Договор Поручения подразумевает эксклюзивность, это очень строгий  юридический договор, на основании  которого риэлтор может заключать Предварительный договор с покупателем без личного присутствия продавца и брать себе на ответственное хранение обеспечительную сумму ( аванс, задаток) непосредственно за объект недвижимости, а не за услуги.

Предварительный договор ( ст.429 ГК РФ)

Заключается между продавцом и покупателем или доверенными лицами, риэлтор имеет право заключить с покупателем предварительный договор в том случае, если у него подписан договор Поручения с продавцом со всеми нужными полномочиями. Цель Предварительного договора – заключение в будущем основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Такой договор заключается обычно в том случае, если сторонам требуется время для подготовки объекта недвижимости к продаже, например, не готовы документы или не подобран альтернативный вариант. Не рекомендуется в тексте договора вносить пункты о внесении авансовых платежей, так как цели у договора другие. Лучше составить Дополнительное соглашение о внесении аванса или обеспечительной суммы за объект недвижимости.

Договор на оказание информационно-консультационных услуг – обычно используется в случае оказания услуг по аренде (найме) объекта недвижимости. Быстрый договор, предусматривает оплату за информацию и консультацию и все, больше никакой ответственности для риэлтора не несет.

Как происходит покупка квартиры через агентство?

После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит не менее важный и сложный процесс — оформление покупки квартиры. Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.

• Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья: устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
• Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц, не находиться в обременении, например, в залоге или аресте.
• В последующем составляется договор купли-продажи, посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
• После чего, следует произвести расчеты по сделке, в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка. Самый надежный безналичный способ — использование банковской ячейки.
• В конечном итоге необходима государственная регистрация права собственности.

Для оформления покупки квартиры риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность.

Посредством нее агент вправе представлять интересы, осуществлять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, сдаче и проверке документации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?

Приобретение квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей, на которые как покупателю, так и риэлтору следует обратить особое внимание:

Состояние дома и дворовой территории

Важно тщательно осмотреть: фасад здания, зону детских и спортивных площадок, подъездное помещение, состояние лифта. В квартире нужно проверить работу инженерных коммуникаций, сантехники, вытяжку. Оценить уровень освещенности, отсутствие внешних недостатков. Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок. Риэлтор должен выявить возможные проблемные вопросы юридического характера (поддельные документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние жильцы — их выписка крайне затруднительна).

Стоит учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все возможные потенциальные риски, а на рынке вторичного жилья нередки действия мошенников, поэтому к выбору жилья данного типа следует подходить с особой тщательностью.

При покупке квартиры на вторичном рынке посреднику можно и нужно попытаться снизить цену, то есть торговаться.

Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.

Схема работы при покупке квартир

Для клиента работа начинается с первого похода в агентство “ИНКОМ-Недвижимость” и знакомства с агентом.

При первой встрече опытный сотрудник уточнит ваши цели, потребности и бюджет и исходя из этих данных предоставит подробную консультацию. Он знает о ситуации на рынке и ценах на жилье в разных ценовых сегментах, и сможет предложить подходящие варианты. Если клиента интересует квартира в новостройке, то необходимо рассказать клиенту о застройщиках, о последних сданных объектах и текущих проектах.

Если желаемая недвижимость не вписывается в рамки установленного бюджета, то он предложит компромиссные варианты либо подберет ипотечную программу. Поскольку агентства сотрудничают с банками, они могут предлагать своим клиентам низкие проценты по кредитам, а также отвечают за одобрение выбранного жилья банком, занимаются страхованием сделки.

Часто клиенты звонят по поводу квартиры, которую нашли сами на сайте агентства “ИНКОМ-Недвижимость”. В этом случае остается подробно рассказать об объекте и назначить просмотр, чтобы познакомить человека с хозяином и показать ему объект. Сопровождение на просмотрах — прямая обязанность агента, он назначает удобное для клиента время, ведет переговоры между продавцом и покупателем, договаривается о цене и возможной скидке.

Также агент обязан показать результаты юридической проверки жилья, документы, подтверждающие владение собственностью, а также рассказать о возможных рисках, если они есть. Его основная задача — исключить возможность мошенничества.

После успешно проведенных переговоров агент занимается сбором документов и составлением договора.

Когда документы подписаны, агент контролирует взаиморасчет. Обычно это банковский перевод или передача денег через ячейку. Все услуги, в том числе процент, оплачиваются после заключения договора.

Заключительный этап — помощь при регистрации права собственности.

Чем поможет агентство недвижимости Москвы?

Сделки по обмену квартир, так называемые альтернативные, являются самыми популярными и в то же время самыми сложными, и без специальной подготовки успешно провести их практически невозможно. Например, ошибка на этапе предварительной оценки, если неправильно посчитать стоимость продаваемой и приобретаемой квартир, выльется в потерянное время, а это месяцы, а то и годы. Неподготовленному человеку трудно понять, с чего начать: искать ли покупателя на свою квартиру сначала, или же сразу подбирать себе новую. Проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры невозможна без специальных знаний, в том числе и судебной практики. Схема проведения взаиморасчетов по сделке сложна и порой запутанна. Малейшая ошибка в документах может привести к потере квартиры либо всей ее стоимости. Одним словом, риск слишком высок, поэтому абсолютное большинство сделок по обмену совершаются при участии риэлторов. Грамотный специалист уже на предварительном этапе просчитает реальность запросов клиента, при необходимости их скорректирует, поможет достичь максимально возможной цены продажи и минимально возможной цены покупки. Разумеется, он возьмет на себя и все многочисленные хлопоты по организации и эффективному проведению сделки. Главное, не ошибиться с выбором!

Благодарим экспертов ИНКОМ-Недвижимость за консультации при подготовке материала – http://www.incom.ru/.

Схема работы при аренде квартир

Рынок аренды неуклонно растет в больших городах, а обмануть потенциального квартиранта проще. Поэтому найти съемное жилье через агентство — не пустая трата денег, а способ себя обезопасить.

Снимая жилье нелегально, квартирант рискует в любой момент остаться на улице: хозяин может выгнать его, когда посчитает нужным. Или арендодателем может оказаться такой же квартирант, который пересдал эту квартиру еще паре постояльцев.

Хозяин рискует еще больше. Если квартирант испортит имущество, превратит квартиру в притон или оставит крупную задолженность по коммуналке, то привлечь его к ответственности почти невозможно. Кроме того, арендатор может пересдать квартиру третьим лицам.

Если не платить налог с аренды, то рано или поздно этим заинтересуется налоговая: за неуплату грозит как минимум взыскание неуплаченной суммы, а как максимум – принудительные работы или лишение свободы до 1 года по статье 198 УК РФ «Уклонение от уплаты налогов и сборов».

Общаясь с хозяином, агент узнает, сколько тот хочет получать за сдачу объекта, какие требования предъявляет к квартиросъемщикам. Также специалист оценивает состояние жилья и характеристики:

ремонт – «бабушкин», с ремонтом, с отделкой премиум-класса;

квартира сдается с мебелью или без;

инфраструктура дома: наличие и количество лифтов, пандусов, газовая колонка или горячее водоснабжение, наличие газопровода, центральное или индивидуальное отопление;

придомовая территория: есть ли  благоустроенный двор, детская площадка, скверы, место для выгула домашних животных;

инфраструктура района: метро, магазины, школы, детские сады, поликлиника и другие социальные учреждения в пешей доступности;

наличие парковки.

После объект проходит обязательную юридическую проверку. Необходимо узнать, нет ли собственников, которые намерены сдавать эту квартиру или могут выгнать оттуда жильцов. Если они есть, необходимо получить письменное согласие на сдачу жилья от каждого.

Общаясь с будущими жильцами, агенту важно знать ориентировочный бюджет и пожелания, а также дополнительные условия, который сужают круг возможных вариантов — домашние животные, маленькие дети. Когда находятся квартиросъемщики, которые устраивают хозяина, в результате переговоров стороны заключают договор найма

До одного года — краткосрочный, более года — долгосрочный. Если в тексте договора не указаны сроки аренды, то статье 683 Гражданского Кодекса РФ он автоматически составляет 5 лет. Если в договоре нет пункта о повышении ежемесячной платы, то арендодатель не имеет права повышать ее чаще одного раза в год

Когда находятся квартиросъемщики, которые устраивают хозяина, в результате переговоров стороны заключают договор найма. До одного года — краткосрочный, более года — долгосрочный. Если в тексте договора не указаны сроки аренды, то статье 683 Гражданского Кодекса РФ он автоматически составляет 5 лет. Если в договоре нет пункта о повышении ежемесячной платы, то арендодатель не имеет права повышать ее чаще одного раза в год.

Крупные агентства составляют договор так, чтобы обезопасить и собственника, и жильцов. За досрочное выселение хозяину грозят штрафные санкции. Если  съемщики захотят внезапно съехать или испортят имущество, им также придется возмещать ущерб.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Приобретая недвижимость, многие покупатели отказываются от самостоятельного поиска жилья и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить для покупателя покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

• Консультация по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.
• Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.
• Рассмотрение возможных недостатков района, проверка состояния подъезда, квартиры.
• Уточнение вопроса о проживающих в доме.
• Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).
• Мониторинг цен на рынке недвижимости, подбор наиболее выгодных предложений.
• Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
• Юридическое сопровождение сделки, заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
• Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.

Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента, учитывая его желания и потребности.

Услуги риэлтора при покупке квартиры

Обращаясь к услугам агентств недвижимости покупатель, имеет право рассчитывать на эффективность и безопасность их работы. При покупке квартиры риэлтор осуществляет следующие функции:

• выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять на какую именно квартиру может претендовать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;
• при нехватке денежных средств, ищет подходящие варианты кредитования;
• определяется с удобным временем для просмотра объекта недвижимости;
• договаривается с продавцом о стоимости и иных условиях продажи квартиры;
• осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;
• осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет договор купли-продажи;
• проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);
• следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;
• проводит проверку выписки всех жильцов из покупаемой квартиры;
• подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

Важно уточнить, является ли агентство недвижимости участником программы страхования профессиональной ответственности, чтобы убытки, которые может понести покупатель при ошибке риэлтора были возмещены.

Примеры ситуаций, когда нужна дополнительная проверка

Квартиру продавали менее трех лет назад. Это значит, что не истек срок исковой давности оспаривания сделки

Если объект перепродавали несколько раз или у него менялись собственники — важно раскопать информацию минимум за последние 5 лет, чтобы исключить вероятность мошенничества

Один из собственников признан недееспособным или, согласно статье 177 ГК РФ «не способным понимать значение своих действий». В этом случае обезопасить себя можно только запросив решение суда о признании недееспособным, справку из психоневрологического диспансера и заключение психиатра. Сделку в такой ситуации может провести только официальный опекун, иначе ее признают недействительной.

Недвижимость получена в наследство и выставлена на продажу сразу после вступления в права наследования. В этом случае необходимо убедиться, что нет других законных претендентов.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого соглашения

Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:

• Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
• Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
• Вознаграждение за услуги.
• Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
• Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
• Пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя, заплатив за фактически понесенные расходы.
• Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства.

В некоторых случаях фирмы могут включить в договор такие пункты (что не является правомерным):

• Агентство вправе иметь разницу между ценой продажи жилья и стоимостью, которая будет прописана в соглашении. Это так называемая скрытая комиссия, то есть денежные средства, которые риэлторы желают получить помимо уже уплаченной клиентом суммы.
• Положение о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма так же стремится получить дополнительное неофициальное обогащение.
• Клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.

Если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право.

Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно, как дополнительное соглашение или протокол разногласий.

Почему так важен правильный выбор агентства недвижимости

Подойдем к вопросу с теоретической стороны. В США деятельность риелторских агентств строго регулируется уставами и собственными внутренними кодексами этики. Специалисты этих агентств обязаны получить лицензию, пройдя обучение и сдав экзамен. Таким образом, нанимая риэлтора в США, вы точно понимаете, что перед вами человек имеющий определенную квалификацию. Кроме того, многие из них получают специализацию в более узкой области и занимаются, например, только арендой или коммерческими объектами. Для того, чтобы иметь право называться риелтором, необходимо являться членом Национальной ассоциации риелторов (НАР), крупнейшей торговой ассоциации в Америке. Это даёт клиентам дополнительные гарантии качества предоставляемых услуг.

Ситуация в России несколько отличается. Институт и культура этой отрасли всё ещё не сформировались. Попробовать свои силы в роли агента по продаже недвижимости может практически любой. На законодательном уровне никаких дополнительных условий к этой профессии не предъявляется, а лицензия так и вовсе не нужна.

В то же время некоторые агентства недвижимости не предъявляют к своим работникам высоких требований, в связи с чем высока вероятность столкнуться с непрофессионализмом со стороны сотрудника такого агентства. Вот почему так важно быть внимательным при выборе риелтора.

Как выбрать агентство недвижимости

2018-08-25 14:00:11 Как выбрать агентство недвижимости

Если Вы из тех людей, перед которыми стоит нелегкое задание поиска жилья, то следующая информация именно для Вас.

Рано или поздно данная проблема предстает перед большинством граждан. Если у Вас есть достаточно средств, для того, чтобы обратиться в агентство недвижимости – это будет идеальный вариант. При помощи агентства Вы сможете без траты времени и нервов выбрать подходящее жилье.

В последнее время, все чаще и чаще повсюду пестрят объявления типа «продам, куплю, сниму». Стоит вопрос о правильности выбора агентства. Вы, конечно же, можете и сами заняться поисками квартиры, но как же работа? Чтобы заниматься этим, вопросом нужно потратить много времени. Обратившись к агентству, можно не волноваться за то, что вы пропустите не дорогостоящий и подходящий вариант.

Что касается непосредственно агентства, то оно существует для того, чтобы найти подходящий для Вас вариант по приемлемой цене. Агент принимает на себя ответственность и за поиск непосредственного жилья, и за сделку, и за юридические вопросы. Прежде всего, необходимо найти профессионала в аспектах недвижимости. Каждый современный человек, если платит, то хочет получить максимальный результат от вложенных денег. Агент обязан: найти то, что вы хотите, и что в любое время сможете выгодно продать; исключить все возможные обнаружения «подводных камней». Конечно же, тратя деньги на услуги агентства, нерациональным будет трать свое время на поиск, выбор и просмотр квартиры, встречи, дозвоны «когда им удобней». Лучше выбирать агентство подороже, чтобы быть уверенным в проведенном анализе и полноценном осмотре квартиры, избежание всех возможных рисков, юридической поддержке во время и после покупки квартиры.

Элитные агентства недвижимости не навязывают свои вкусы касательно жилья – их целью является поддержка, помощь и советы. Для дорогостоящих агентств является делом чести делать свою работу на совесть, ибо за это они и получают неплохие гонорары и имеют неплохую славу. А квартира, в которой Вы живете – это некий неповторимый стиль жизни, и никто не вправе его менять.

В том случае, если Вы планируете покупку квартиры в незнакомом городе – сложностей прибавиться. Левые агентства убедят Вас в истинной чистоте воздуха в заводских районах, безопасности самых криминальных районов города. Никто не скажет Вам правды. Именно поэтому лучше обращаться в элитные агентства.

Качество жилья и жизни в целом каждый выбирает для себя лично. Так что, если выбирать для себя – так выбирать лучшее: надежное и долговечное!

Кто чаще всего пользуется услугами риэлтора?

Львиная доля операций по купле-продаже квартир осуществляется с помощью профессионалов, при этом далеко не редкость, когда агентство недвижимости представляет интересы каждой из сторон. И лишь порядка пяти сделок из каждой сотни проводится самостоятельно действующими продавцами и покупателями. С большой вероятностью можно предположить, что именно эти пять процентов участников рынка недвижимости пополняют судебную статистику: договор купли-продажи квартиры, заключенный с нарушением действующего законодательства, впоследствии может быть оспорен и расторгнут. А именно к таким последствиям, к сожалению, может привести незнание законов рынка недвижимости, не говоря уже о том, что нельзя сбрасывать со счетов риск стать жертвой чьей-то недобросовестности или злого умысла.

Даже если у вас в прошлом уже был опыт продажи или покупки жилья, при возникновении необходимости в проведении операции с недвижимостью имеет смысл обратиться к специалистам. Риэлторские услуги могут ограничиться грамотной консультацией, в результате которой будут прояснены все непонятные вопросы. В нашей практике не редкость обращение клиента, уже имеющего на примете «готового» покупателя либо, напротив, продавца. Мы оказываем услугу юридического сопровождения, в которую входит практически весь комплекс работ по обеспечению покупки или продажи объекта, за исключением подбора варианта. Это очень эффективный способ решения квартирного вопроса, позволяющий исключить риски при заключении сделки. А размер оплаты данной услуги ниже, чем в случае обращение за помощью в покупке или продаже «с нуля».

И всё же, в каком агентстве недвижимости лучше работать?

Вот несколько критериев агентства, на которые соискатель обращает внимание:

• Статус и престиж компании;
• Готовность выплачивать достойный % от каждой сделки;
• Уверенность в дальнейшем развитии клиентской базы;
• Наставничество от более опытного коллеги;
• Авторитетное руководство.

Нужно понимать, что написанное в объявлении о вакансии риэлтора не всегда соответствует действительности. Фиксированная плата в период стажировки, работа с готовой рекламой, комфортное рабочее место – зачастую, это всего лишь маркетинговый ход. В действительности всё выглядит иначе: офис, где каждый работает на себя, где никому не в удовольствие тратить время на обучение новичка.